منطقه طلایی مدیریت

اقتصاد حباب‌هاي بازار مسكن

اقتصاد حباب‌هاي بازار مسكن

منبع:   دنياي ادقتصا

‏ مترجم: محمدرضا فرهادي‌پور، عطيه همداني

 مارك تورنتون، اقتصاددان آمريكايي و از اعضاي مكتب اتريش در اقتصاد است. وي از مدافعان ‏سرسخت بازار آزاد، مقررات زدايي و دولت حداقلي است. دكتر تورنتون در سال 2004 با نوشتن مقاله‌اي در زمينه ‏خطر خيزي بخش مسكن در آمريكا، نسبت به ايجاد شدن يك حباب در اين بازار هشدار داد و خطاب به فدرال رزرو و ‏كنگره آمريكا اعلام كرد كه اگر سياست هاي نادرست اين نهاد ادامه پيدا كند، اقتصاد آمريكا با بحران بزرگي مواجه ‏خواهد شد. وي به روشني وضعيت امروز اقتصاد آمريكا را پيش بيني كرده و روساي بانك مركزي و دولتمردان آمريكا ‏را از ادامه دخالت‌ها در اقتصاد برحذر داشته بود. اما در زمان رونق مصنوعي هيچ‌كس گوشش به اين حرف‌ها بدهكار ‏نبود و صداي دكتر تورنتون خاموش ماند، تا امروز مقاله وي به يكي از مقالات مهم تبديل شود. بنابر نظر دكتر تورنتون ‏بحران كنوني چيزي نيست جز يكي از موارد شكست دولت و نه برعكس. او ثابت مي‌كند كه بازار آزاد مطلقا در ايجاد ‏اين بحران بي‌تقصير است.‏ مارك تورنتون در سال 2004 وضعيت كنوني بحران مالي آمريكا را پيش‌بيني كرده بود

مارك تورنتون ( اقتصاددان آمريكايي متعلق به مكتب اتريشي است. اين اقتصاددان تاكنون مطالبي ‏در مورد بازار آزاد مواد مخدر، حباب‌هاي اقتصاد، اقتصاد جنگ داخلي آمريكا و ماليه عمومي نوشته است. وي مدرك دكتراي خود را از دانشگاه ابرن (‏Aburun‏) در سال 1989 دريافت كرده است و فعاليت‌هاي سياسي ‏بي‌شماري نيز در حزب ليبرتارين‌ها در ايالات آلاباما داشته است. او از سال 2004 به بحث حباب در بازار مسكن آمريكا ‏پرداخته و اكنون كه اين حباب به ساير بخش‌هاي اقتصادي سرايت كرده است، خواندن و مرور انديشه‌هاي او در سال ‏‏2004 بسيار جالب و روشنگر است. همچنين خواندن مقاله حاضر از اين زوايه مطلوب است كه سياست‌گذاران به ‏اهميت مطالب گفته و نوشته شده توسط اقتصاددانان پي‌ببرند و آنها را بهتر درك كنند. هيچ چيز به اندازه حباب بازار مسكن، شكست دولت و بحران مسكن را توضيح نمي‌دهد. سياست‌هاي دولت قيمت ‏مسكن را بسيار فراتر از دسترسي اقتصادي خريداراني قرارداده است كه مي‌خواهند براي اولين بار خانه بخرند. اما ‏همان‌طور كه نرخ‌هاي بهره افزايش يافت و قيمت‌هاي مسكن كاهش، خريداران متوجه سرمايه‌گذاري بد خود شدند ‏كه نمي‌توانستند براي مدت طولاني آن را تحمل كنند. آنچه با تلاش دولت براي بهبود چشم‌انداز مالكيت مسكن از ‏طريق اجراي سياست «پول آسان» شروع شد، نتايج پيش‌بيني نشده و ناخواسته‌اي داشت كه باعث مي‌شود ‏خيلي از آمريكايي‌ها براي بقيه دوران زندگي‌شان از لحاظ اقتصادي دچار مشكل شوند. (سياست پول آسان توسط ‏بانك مركزي- فدرال رزرو- اجرا مي‌شود كه براساس آن نرخ‌هاي بهره كاهش و عرضه پول افزايش يافته است و اخذ ‏اعتبار آسان شده كه خصوصا شامل وام‌هاي سازمان‌هاي اعتباري دولتي مانند فاني‌ مي‌(‏Fannie Mea‏) و فردي مك ‏‏(‏Freddie Mac‏) مي‌باشد كه گرفتن وام‌هاي رهني مسكن را آسان‌تر مي‌كنند). در زمان تشكيل حباب بازار مسكن، مالكان مسكن به ويژه مالكان جديد كه در مرحله اوج حباب بازار مسكن، اقدام به ‏خريد مسكن مي‌كنند، متضرر مي‌شوند. اين زيان به دليل وجود بيكاري به نيروي كار و همچنين به سرمايه‌داران از ‏طريق كاهش ارزش سرمايه صاحبان سرمايه، به‌ويژه در صنايع مربوط به مسكن فشار وارد مي‌كند. حباب بازار مسكن ‏در سطح اقتصاد كلان، باعث ايجاد ركود و كسادي در كل اقتصاد مي‌شود. تاثير حباب بازار مسكن بر روي ‏ساخت‌و‌ساز، مصالح و مبلمان خانه،‌ خريد و فروش املاك و تجارت‌هاي رهني نيز پديدار مي‌شود. علاوه بر موارد فوق، مردم از آثار رواني اين موضوع نيز آسيب مي‌بينند. قبل از ايجاد حباب در بازار مسكن، اكثر افراد با ‏خيال افزايش قيمت مسكن، از تصميم موفقيت‌آميزشان مطمئن، شاد و داراي اعتماد به‌نفس بودند، اما وقتي حباب ‏در بازار مسكن ظاهر مي‌شود، نااميد مي‌شوند و اعتماد به نفس‌شان را در تصميم‌گيري از دست مي‌دهند. در واقع، ‏آنها اعتماد خود را به سيستم از دست مي‌دهند؛ يعني اعتماد خود را به سيستم سرمايه‌داري از دست مي‌دهند و ‏نسبت به سياست‌هاي اصلاحات جديد كه ساختار و امنيت استقلال و آزادي سياسي آنها را تغيير مي‌دهد، بدبين و ‏مظنون مي‌شوند. به همين دليل، ملت‌هاي زيادي آزادي‌هاي‌شان را در تغيير براي امنيت از دست مي‌دهند. به دليل آشوب اقتصادي، ‏روسيه تسليم كمونيسم و آلمان تسليم سوسياليسم ملي شدند. در امريكاي قرن بيستم، بحران‌هاي اقتصادي ‏توجيهي براي پذيرش اصلاحاتي مانند ايجاد بانك مركزي (يعني فدرال رزرو)، برنامه اقتصاد «منشور جديد» فرانكلين ‏روزولت، جنگ سرد و حتي اسكناس بي‌پشتوانه در اوايل دهه هفتاد بود. ترس از تروريسم بعد از حادثه 11 سپتامبر ‏نيز منجر به انتقال بيش از اندازه قدرت به دولت به قيمت محدوديت آزادي‌هاي فردي شد. دليل اينكه بحران‌هاي اقتصادي باعث ترس و از دست‌دادن آزادي مي‌شوند، اين است كه مردم عموما نمي‌دانند چه ‏چيزي باعث ورشكستگي و بروز بحران اقتصادي مي‌شود و معمولا نمي‌دانند كه از ابتدا يك حباب در بازار وجود داشته ‏است. در واقع زماني‌ كه حباب در بازار اتفاق مي‌افتد، مردم تكذيب مي‌كنند كه مشكلي وجود دارد و معتقدند كه ‏شرايط به حالت عادي برخواهد گشت. اغلب شهروندان خيلي كم در مورد اين‌كه چه چيزي باعث عملكرد خوب ‏اقتصاد مي‌شود فكر مي‌كنند، (‏Austrian business cycle theory (ABC‏)) اما به‌سادگي سيستم موجود را مي‌پذيرند ‏و براي بهتر شدن آن تلاش مي‌كنند. هدف اين مقاله اين است كه نشان دهد كه اين «سيستم» چگونه كار مي‌كند، چرا حباب در بازار ايجاد مي‌شود، چرا ‏نهايتا اين حباب‌ها مي‌تركند و پيامدهاي اقتصاد كلان اين حباب‌ها چيست؟ در اينجا از فهم اقتصادي حباب‌ها برگرفته از ‏تئوري سيكل تجاري اتريشي(‏Austrian‏ ‏business cycle theory (ABC‏)) براي تشريح وضعيت جاري حباب بازار ‏استفاده مي‌كنيم و نشان مي‌دهيم كه بحران مسكن نتيجه شكست سياست‌هاي دولت است- شكست غير قابل ‏اجتناب بوروكراسي دولتي (يعني فدرال رزرو) به منظور مديريت عرضه پول و نرخ‌هاي بهره در شرايط وجود رفتار ‏عقلاني اقتصادي. اگرچه مشابه اين استدلال را مي‌توان براي حباب‌هاي تاريخي از جنون گل لاله (‏Tulip mania‏) در ‏هلند قرن 17 گرفته (مراجعه شود به ‏French 2006‎‏) تا حباب دات كام تِك (‏dot.com tech‏) در اواخر دهه 1990 ‏‏(مراجعه شود به كالاهان و گريسون 2003) و همين‌طور حباب‌هاي آينده نيز مورد استفاده قرار داد. چه چيزي باعث ايجاد حباب در بازار مسكن مي‌شود؟ اقتصاددانان و افكار عمومي سه ديدگاه در مورد حباب‌ها مطرح مي‌كنند. انديشه غالب افكار عمومي و اقتصاددانان ‏مدرن، شامل عقايد مطرح در مكتب شيكاگو و طرفدارانِ اقتصاد طرف عرضه، تكذيب وجود هرگونه حباب است و ‏معتقدند آنچه به عنوان «حباب» مطرح مي‌شود، در واقع نتيجه عوامل «واقعي» (‏Real‏) است. ديدگاه دوم كه از سوي ‏كينزين‌ها و طرفداران فايننس رفتاري (‏Behavioral Finance‏) حمايت مي‌شود، بيان‌گر اين مطلب است كه حباب‌ها ‏به‌دليل عوامل رواني‌اي كه در عبارت «بسيار غيرعقلاني بودن (‏irrational exuberance‏)» خلاصه مي‌شود، ايجاد ‏مي‌شوند. ديدگاه سوم متعلق به مكتب اتريشي است، كه معتقد است حباب‌ها متشكل از تغييرات واقعي و ‏رواني‌اي هستند كه از دست‌كاري سياست‌هاي پولي ايجاد مي‌شوند. اين ديدگاه مزيت‌هاي پيشرفته‌اي دارد و دليل ‏اقتصادي حباب‌ها را مشخص مي‌كند. با آگاهي از دلايل اقتصادي ايجاد حباب‌ها مي‌توان سياست‌هايي اتخاذ كرد كه ‏مانع از ايجاد حباب‌ها در آينده شوند. اكثر مردم با اكثريت اقتصاددانان موافقند كه چيزي به نام حباب در بازار مسكن وجود ندارد، آنها معتقدند كه قيمت‌هاي ‏مسكن «هرگز كاهش نخواهند يافت». به‌ نظر مي‌رسد اقتصاددانان طرف عرضه و اقتصاددانان مكتب شيكاگو معتقدند ‏كه اعلان وجود حباب در بازار يك نوع توهين به انسان اقتصادي (‏homo‏ ‏economicus‏) - انسان عاقل اقتصادي- است ‏چراكه آنها اين موضوع را به‌عنوان بيان يك سري نقايص رواني در افراد مي‌دانند كه نياز به دخالت دولت دارد. همچنين ‏يادآوري مي‌كنند كه اگر علت يا علل عقلاني براي بروز حباب‌ها در بازار مسكن يا هر نوع حباب ديگري وجود داشته ‏باشد تا آنجا كه به اين موضوع مربوط است، حتي اگر مردم باور كنند كه آن يك حباب بوده، مي‌توانند از طريق فروش ‏خانه‌هايشان در قيمت‌هاي متورم (افزايش يافته) سود ببرند و حباب را از بين ببرند، قبل از اين‌كه قيمت‌ها بيش از حد ‏متورم شده و منفجر شود. به علاوه اگر حباب‌هاي بازار مسكن، بنيادهاي غير عقلاني داشته باشند، در نتيجه بدون ‏شك انسان اقتصادي عاقل مي‌تواند از طريق مشخص كردن انگيزه‌هاي نادرست رواني كه باعث ايجاد حباب شده‌اند، ‏سود ببرد. اگرچه اختلافات زيادي ميان اعضاي اين گروه وجود دارد، اما اين موضوع به خوبي توسط دو اقتصاددان بانك فدرال رزرو ‏نيويورك توضيح داده شده است كه اخيرا مسائل مربوط به وجود يك حباب سفته‌بازي (‏speculativ bubble‏) در بازار ‏مسكن آمريكا را مورد بررسي قرار داده اند. در ابتدا مك‌‌كارتي و پيچ (‏McCarty and Peach (2004, 2‎‏)) متوجه شدند ‏كه حباب بازار مسكن - اگر اين حباب وجود داشته و تمايل به انفجار داشته باشد- اثر زيان‌باري بر روي اقتصاد دارد، اما ‏نهايتا به اين نتيجه رسيدند كه چنين حبابي وجود ندارد و چنين ترس‌هايي، بي‌پايه و اساس هستند. آنها نوشتند: ‏«نتيجه اصلي ما اين است كه شواهد گسترده‌ ارائه شده در مورد وجود يك حباب، قانع‌كننده نيست؛ چراكه ‏پيشرفت‌هاي بازار مسكن در دهه گذشته را ناديده مي‌گيرد. به ويژه كاهش‌هاي چشم‌گير نرخ‌هاي بهره رهني ‏‏(‏mortgage interest rates‏) اسمي و نيروهاي جمعيتي باعث ايجاد تقاضاي مسكن، ساخت‌و‌ساز و افزايش ارزش‌ ‏مسكن در طول اين دوره شد. (2004،2) علاوه‌براين آنها هيچ بنياني براي نگراني درباره هرگونه سقوط شديد ‏قيمت‌هاي مسكن نيافتند. در گذشته وقتي امريكا وارد به ركود مي‌شد يا دوره‌هاي نرخ‌هاي بهره اسمي بالا را تجربه ‏مي‌كرد، متوجه شدند كه هر كاهش قيمتي تعديل مي‌شود و آن كاهش‌هاي مهم كه فقط به صورت منطقه‌اي اتفاق ‏مي‌افتند، پيامدهاي زيان‌باري بر روي اقتصاد ملي ندارند. اين در اصل ديدگاه آلن گرين‌اسپن (رييس سابق هيات مديره بانك فدرال رزرو) و بن برنانكي (رييس فعلي بانك فدرال ‏رزرو) است. به ويژه، گرين اسپن از احتمال وقوع حباب در بازار مسكن مطلع بود، اما دلايل زيادي داشت كه نشان ‏مي‌داد حباب در بازار مسكن وجود ندارد و اگر هم حباب وجود داشته باشد مشكل عمده‌اي تلقي نمي‌شود. وي ‏معتقد بود: «پيشرفت بازار مسكن نگراني‌ها را در مورد امكان ايجاد يك حباب در قيمت‌هاي مسكن افزايش داده ‏است. با اين حال، اين مقايسه كه اين امر موجب افزايش قيمت‌ها و تركيدن حباب قيمتي سهام مي‌شود، صحيح ‏نبوده و ناقص است. اول، برخلاف بازار سهام، خريد‌و‌فروش در بازار مسكن باعث تحميل هزينه‌هاي مبادله پايه ‏مي‌شود و هنگامي كه اكثر مسكن‌ها فروخته شدند، فروشنده بايد از لحاظ فيزيكي تغيير مكان دهد. چنين عملي ‏اغلب مستلزم هزينه‌هاي رواني و مالي مهمي است و همين امر مانعي آشكار براي تحريك حباب قيمتي از طريق ‏سفته‌بازي در مسكن است. بنابراين، درحالي ‌كه گردش مالي بازار سهام بيش از 100‌درصد در سال است، گردش ‏مالي مالكيت مسكن كمتر از 10‌درصد در سال است، تقريبا هيچ‌وقت فندكي براي به آتش كشيدن بازار وجود ندارد. ‏دوم، فرصت‌هاي اربيتراژ در بازارهاي مسكن محدودتر از بازارهاي اوراق بهادار است. چرا كه خانه‌ها در مناطق مختلف ‏ويژگي‌هاي بسيار متفاوتي دارند كه باعث مي‌شود تا جانشين هم نباشند. و بازار ملي مسكن به عنوان مجموعه‌اي ‏از بازارهاي مسكن كوچك محلي درك مي‌شود. حتي اگر يك حباب در بازار محلي رو به گسترش باشد، لزوما ‏استنباط‌هايي براي ظهور حباب در سطح ملي و به شكل عمومي وجود ندارد (2002).» همان‌طور كه حباب در حال ‏رسيدن به اوج (پيك) خودش است، گرين‌اسپن پذيرفت كه يك سِري «سر‌ و صداهاي موازي» در بعضي از بازارهاي ‏محلي مسكن وجود دارد، اما در كل وي متوجه شد كه شرايط در بازار مسكن «محرك» است. وي در اولين سخنراني ‏خود بعد از ترك فدرال رزرو اعلام كرد كه «وضعيت رونق فوق‌العاده» در بازار مسكن تمام شده است، اما خطري وجود ‏ندارد و قيمت مسكن كاهش نخواهد يافت (برونو، 2006). رييس جديد فدرال رزرو، بن برنانكي احتمال «رشد ‏كاهشي در قيمت‌هاي مسكن» را پذيرفت، اما قاطعانه اعلام كرد كه اگر اين اتفاق بيافتد، او نيز نرخ‌هاي بهره را ‏كاهش مي‌دهد. برنانكي معتقد است كه بازارهاي رهني با ثبات‌تر از گذشته هستند. دومين ديدگاه در مورد حباب‌هاي بازار مسكن و به‌طور كلي حباب‌ها اين است كه حباب‌ها وجود دارند، اما اساسا ‏توسط عوامل رواني به‌وجود آمده‌اند. طرفداران اين ايده عبارتند از اقتصاددانان كينزي و طرفداران فايننس رفتاري مانند ‏رابرت شيلر (‏Robert Shiller‏). براساس اين ديدگاه چرخه‌هاي تجاري در واقع جزر و مدي ناشي از هوشياري و ‏احساسات فوق‌العاده زياد انسان‌ها هستند. اگرچه عوامل واقعي نقشي را در ايجاد حباب‌ها ايفا مي‌كنند، اما عوامل ‏عليتي مهم براي تغيير مسير چرخه‌هاي تجاري عوامل رواني هستند. رونق‌ها گسترش پيدا مي‌كنند، به‌دليل اينكه ‏افراد نسبت به شرايط موجود مطمئن مي‌شوند و پس از آن نيز اعتماد آنها به اقتصاد تشديد مي‌شود. ‌علاوه‌بر اين ‏اعتماد سرمايه‌گذاران بيشتر شده و تحمل‌شان براي ريسكِ‌ بيشتر افزايش مي‌يابد. افزايش سود و قيمت دارايي‌ها ‏منجر به رفتار «سفته‌بازي (‏speculative‏)» مي‌شود كه در آن تصميمات اقتصادي براساس قوانين و قواعد گذشته ‏اتخاذ نمي‌شود، اما با شجاعت و به‌مرور وارد «يك قلمرو» جديد مي‌شوند. در وضعيت گسترش حباب هيجان ‏سرمايه‌گذاري تشديد مي‌شود. در نتيجه به هر دليلي مردم اعتمادشان را به بازار از دست مي‌دهند و سرمايه‌گذاران ‏جديد نااميد مي‌شوند. در اين شرايط گزارش‌ها و آمارهاي اقتصادي ناخوشايد خواهند بود و اخبار مربوط به فسادهاي ‏مالي به كرات در رسانه‌ها شنيده مي‌شوند. بسياري از سرمايه‌گذاران فكر مي‌كنند كه چنين تغييري موقتي است ‏اما هر چه مي‌گذرد نتايج بدتر مي‌شود و قيمت‌ها كاهش مي‌يابند و پروژه‌هاي سرمايه‌گذاري به‌تعويق افتاده، متوقف ‏و يا لغو مي‌شوند. رفتار بازار حاكي از يك سرنوشت بد است و اقتصاد وارد دوران ركود مي‌شود. پروفسور شيلر و حباب بازار سهام پروفسور رابرت شيلر، در ابتدا به‌درستي ايجاد حباب در بازار سهام و سپس حباب در بازار سرمايه را پيش‌بيني كرد و ‏معتقد بود كه علل نهايي وقوع آن اغلب رواني است. وي مانند كينزين‌ها وجود عوامل واقعي را در ايجاد حباب تكذيب ‏نمي‌كند؛ اما به منظور تمركز بر عوامل رواني آنها را كم اهميت‌تر جلوه مي‌دهد. وي سه عامل مهم را در ايجاد حباب ‏در بازار مسكن نام مي‌برد. اول، افزايش ريسك و آشوب و آشفتگي در دنيا از زمان وقوع حباب در بازار تكنولوژي و ‏حملات تروريستي 11 سپتامبر باعث انتقال سرمايه‌ها به‌سمت سرمايه‌گذاري‌هاي با كيفيت و باامنيت شد، مثلا ‏منزل شخصي. دوم، رشد ناگهاني ارتباطات جهاني باعث افزايش تقاضاي هيجان‌انگيز براي زندگي در يكي از ‏شهرهاي مدرن مانند پاريس، لندن، نيويورك و سان فرانسيسكو شده است. سومين عامل روان‌شناسانه، سرايت ‏سفته‌بازي است كه در پشت هر حبابي نهفته است. يك افزايش قيمت باعث افزايش قيمت بعدي خواهد شد و اين ‏واقعه از يك شهر به شهر ديگر منتقل مي‌شود و فرآيند افزايش قيمت‌ها از خود تغذيه مي‌كند. شيلر معتقد است كه ‏دو عامل اول اثرشان باقي مي‌ماند، اما عامل سوم براي هميشه دوام نمي‌آورد. يك بار قيمت‌ها كاهش مي‌يابد و ‏همين امر باعث سرايت اين سرايت نزولي قيمت‌ها و يك ايجاد مسير نزولي مي‌شود كه سال‌ها ادامه دارد قبل از ‏اين‌كه اين فرآيند دوباره معكوس بشود. كراگمن (‏Paul Krugman‏) (نماينده كينزين‌ها) وقوع حباب در بازار مسكن را پيش‌بيني نكرد، اما در نهايت متوجه شد و ‏پذيرفت كه اقتصاد در چنين وضعيتي قرار دارد و همين امر باعث ايجاد يك مشكل بزرگ در اقتصاد آمريكا مي‌شود. ‏نظريه كراگمن در مورد تب ساختمان‌سازي و قيمت‌هاي نامعقول مسكن اين است كه تب سفته‌بازي در بين كساني ‏رواج يافته است كه سفته‌باز نيستند، اما كاملا با حباب‌هاي ايجاد شده قبلي در بازار آشنايند. همچنين درست است ‏كه پديده بازرگانان روز سهام تكنولوژي اواخر دهه نود را به حباب‌هاي فعلي بازار مسكن ربط دهيم. سوال واقعي اين ‏است كه: علل بروز رفتار غيرعقلاني چيست؟ كراگمن معتقد است كه در وضعيت ايجاد حباب در بازار مسكن، اين ‏حباب ناشي از انتظارات بازگشت (سود) سرمايه است. وقتي كه افراد تمايل دارند به‌دليل كاهش در نرخ‌هاي رهن، ‏مبلغ بيشتري را براي مسكن هزينه كنند، تعدادي مسكن ساخته مي شود، اما قيمت مسكن‌هاي موجود نيز افزايش ‏مي‌يابد. و اگر مردم فكر كنند كه قيمت‌ها دوباره افزايش مي‌يابند، تمايل بيشتري براي صرف هزينه‌ در بازار مسكن ‏دارند، دوباره قيمت‌ها بالاتر مي‌روند و ... در نهايت افزايش سريع قيمت‌ها باعث ايجاد سودهاي بزرگ سرمايه‌اي ‏مي‌شود. اين يك تعبير زيبا از حباب بازار مسكن است. تاكيد كراگمن برروي تغييرات بي‌اساس و ناگهاني در سليقه و ‏تقاضا است، هنگامي كه افراد تمايل بيشتري براي صرف هزينه بر روي مسكن دارند. با مروري بر اين تحليل‌ها متوجه مي‌شويم كه عامل واقعي تغيير تقاضا براي مسكن- كه به دليل كاهش نرخ‌هاي رهن ‏اتفاق افتاده است- نسبت به هر چيزي كه باعث شكل‌گيري اين حباب شده است، كمتر مورد توجه قرار مي‌گيرد. ‏كراگمن هر چه بيشتر تلاش مي‌كند كه واكنش اقتصاد را در مورد حباب‌ها عقلاني‌تر جلوه دهد بيشتر شبيه ‏اقتصاددانان اتريشي طرفدار نظريه سوم و آخر مي‌شود. در واقع كراگمن دنباله‌رو پل‌مك‌كالي (‏Paul McCulley‏) (يك ‏اقتصاددان كينزي) است كه معتقد است كاهش نرخ بهره منجر به قيمت‌هاي بالاتر مسكن و ترقي ساختمان و هزينه ‏بيشتر مصرف‌كنندگان براي ساختمان با اخذ وام و استقراض بيشتر مي‌شود و صريحا بانك فدرال رزرو را مقصر ‏مي‌داند. مشكل راه‌حل درماني كينزين‌هايي مانند كراگمن و مك‌كالي اين است كه سياست‌هاي پولي و مالي ‏احتياطي آنها اوضاع را بدتر مي‌كند و حتي اگر اين سياست‌ها به‌خوبي كار كنند، يك معما براي اقتصاددانان كينزي ‏به‌وجود مي‌آيد؛ چرا كه يك اقتصاد با ثبات بالا، سرمايه‌گذاران را نسبت به ريسك بي‌حساسيت مي‌كند و باعث ‏مي‌شود آنها غيرعقلايي رفتار كنند و در نتيجه يك پيش‌شرط براي شكل‌گيري حباب‌ها ايجاد مي‌شود. حتي آلن ‏گرين‌اسپن با آن روش پيچيده‌اش بيان مي‌كند كه «دوره‌هاي طولاني با پوشش ريسك پايين سر و كار ندارد.» ديدگاه مكتب شيكاگو و كينزين‌ها ديدگاه اول (مكتب شيكاگو) به دنبال حذف عوامل رواني ايجاد حباب به منظور تمركز صِرف برروي عوامل واقعي است ‏و ديدگاه دوم (كينزين‌ها) برعكس ديدگاه اول است. ديدگاه سوم معتقد است كه تغييراتي در عوامل واقعي و رواني ‏بازار در طول دوره حباب‌ها وجود دارد كه هر دو ناشي از چرخه‌هاي تجاري هستند - يعني دخالت فدرال رزرو در ‏سياست‌گذاري‌هاي اقتصادي. اين ديدگاه نسبت به حباب‌ها بر پايه تئوري چرخه‌هاي تجاري اتريشي است (از اين به ‏بعد به آن تئوري چرخه‌هاي تجاري اتريشي‌ مي‌گوييم). اين بينش، ديدگاه اقليت اقتصاددانان مكتب اتريشي و بعضي ‏از طرفداران اين مكتب است. براساس تئوري چرخه‌هاي تجاري اتريشي، اگر بانك مركزي سياست‌هاي پولي انبساطي را اجرا نكند، حباب‌هايي ‏مانند حباب سهام تكنولوژي در اواخر دهه 90 يا حباب بازار مسكن كه هم اكنون آن را تجربه مي‌كنيم، گسترش ‏نخواهند يافت. اگر فدرال رزرو سياست انبساطي پولي اجرا كند، حباب در اقتصاد اتفاق مي‌افتد. اگر پول جديدي كه ‏بر اثر سياست انبساطي پولي وارد بازار مي‌شود به‌سمت مسكن سرازير شود، حباب در بازار مسكن تشكيل ‏مي‌شود. اقتصاددانان اتريشي معتقدند كه منابع اضافي كه در بازار مسكن توزيع مي‌شوند، منابعي هستند كه در ‏جاي ديگري در اقتصاد قابل دسترس نيستند و در نتيجه درحالي‌كه منابع بيشتري نسبت به حالت عادي در بازار ‏ساختمان‌سازي توزيع مي شوند، منابع كمتري در دسترس ساير بخش‌هاي اقتصادي مانند توليد است كه هزينه‌هاي ‏بيشتري را براي توليد به همراه دارد، مانند نيروي كار و مواد اوليه و به‌همان اندازه توليد كمتري را موجب مي‌شوند. ‏اين عدم توزيع سازگار منابع ميان صنايع و ساير بخش‌هاي اقتصادي است كه سبب مي‌شود در برخي بخش‌ها ‏ورشكستگي اعلام شود يا ناگزير از انجام اصلاحاتي بشوند. در وضعيت ايجاد حباب در بازار دارايي‌هاي واقعي، قيمت مسكن‌هاي موجود افزايش مي‌يابد. اين حباب، هزينه ‏ساختمان‌سازي‌هاي جديد را تامين مي‌كند و در نتيجه دستمزد كارگران ساختماني افزايش مي‌يابد و نيروي كار ‏مجددا بين ساختمان‌سازي و صنايع وابسته توزيع مي‌شود. اين حباب، قيمت مواد ساختماني و زمين را نيز افزايش ‏مي‌دهد. ساختمان‌سازي و صنايع وابسته به ساختمان‌سازي، بخش‌هايي از اقتصاد هستند كه بيشترين بيكاري و ‏بزرگترين كاهش دستمزد و قيمت در زمان ورشكستگي غيرقابل اجتناب در آنها رخ مي‌دهد. خصوصيت ويژه روش اتريشي اين است كه نيازي نيست كه قيمت‌ها به‌شكل يكسان در كل بازار افزايش يابند، يا ‏اينكه لازم نيست قيمت‌ها تا حد نهايي در همه بازارها افزايش يابند. خيلي از مشكوكين به حباب در بازار مسكن به ‏افزايش كمتر قيمت‌ها در بخش مركزي كشور نسبت به نواحي ساحلي اشاره مي‌كنند، اما قيمت فقط يك بُعد از ‏قضيه حباب‌ها است – كَميت نيز مي‌تواند در ماوراي سطوح بادوام افزايش يابد. در واقع، مي‌شود حباب را در جايي‌ ‏كه قيمت‌ها يكسان هستند، مفهوم‌سازي كرد و بنابراين كل تعديل حباب در كميت آن پديدار مي‌شود. اگر تعداد ‏مسكن را دو برابر كنيم و قيمت‌ها نيز آشكارا تغيير كنند، با تعداد زيادي مسكن براي مردم روبه‌رو مي‌شويم و كل ‏نيروي كار و مصالحي كه براي توليد اين كالاها (يعني مسكن‌ها) به‌كار رفته‌اند محدود مي‌شوند و براي به‌كار رفتن در ‏نيازهاي ضروري‌تر بعد از انفجار حباب در دسترس نيستند و همين موضوع نشان مي‌دهد كه ساخت مسكن‌هاي غير ‏ضروري سرمايه‌گذاري مناسبي نبوده است. فرانك شوستاك (‏Frank Shostak‏) معتقد است كه حباب، ناشي از سياست پولي انبساطي است. «به عبارت ديگر ‏در غياب تزريق پول، اين‌گونه اتفاقات حادث نمي‌شوند.» نتيجه تزريق پول به اقتصاد اين است كه توزيع نادرست منابع ‏گسترش مي‌يابد و بدين‌وسيله فعاليت‌هاي غيرتوليدي و نامولد نسبت به فعاليت‌هاي توليدي افزايش مي يابند و از ‏آنها پيشي مي‌گيرند. يك سال بعد شوستاك بيان كرد كه به احتمال قوي حباب بازار مسكن آمريكا تقريبا به ابعاد خطرناكي نزديك شده ‏است. «درحالي‌كه اين هشدار زودهنگام يك مشكل براي سرمايه‌گذاران در بازار سهام ساختمان‌سازي بود، مشكلات ‏پيش‌بيني زمان وقوع و بزرگي حباب‌ها و چرخه‌هاي تجاري برروي پيش‌بيني همه پيش‌بيني‌كنندگان تاثير مي‌گذارد و ‏اصولا هشدار شوستاك با هدف قضاوت در مورد سياست‌هاي دولت بود. در واقع او معتقد است كه سياست‌گذاران ‏اشتباه مي‌كنند كه مي‌خواهند هر مشكلي را سريعا تصحيح كنند و گمان مي‌كنند كه وضعيت در بازار مسكن را بدتر ‏نمي‌كنند. كريستوفر مير (‏Christopher Meyer‏) (بانكدار طرفدار اقتصاددانان اتريشي) معتقد است كه هميشه يك ‏حباب در ساختن دنيايي شامل بانكداري ذخيره‌اي و پول بدون پشتوانه (‏fiat currency‏) وجود دارد و در نتيجه اين امر ‏بازار مسكن با تشكيل حباب در آمريكا و هر جاي ديگر تحت فشار قرار مي‌گيرد. من در اوايل سال 2004 تشكيل يك حباب در حال پيشرفت را به سرمايه‌گذاران خبر دادم و مخصوصا گفتم كه اين ايده ‏خوبي نيست كه رهن‌ها را افرايش بدهيد: «زمان خوبي براي دست‌يابي به وام برابر با سرمايه‌گذاري در بازار داغ ‏سهام تكنولوژي نيست. ما در حال روبه‌رو شدن با يك حباب در بازار مسكن هستيم.» من اين موضوع را بعدا هم در ‏همان سال دنبال كردم (تورنتون، 2004) همراه با يك سري بررسي‌هاي جزئي‌تر از حباب در بازار مسكن و متوجه ‏شدم كه: «علائم دور جديد بازار مسكن در همه‌جا وجود دارد. ساختمان‌سازي در نرخ‌هاي بي‌سابقه در حال وقوع ‏است. ركوردهاي جديدي براي قيمت‌ دارايي‌هاي واقعي در كل كشور به‌وجود آمده، علي‌الخصوص در سواحل غربي و ‏شرقي. افزايش قيمت‌هاي مسكن و نرخ‌هاي بهره پايين باعث مي‌شود كه صاحبخانه‌ها رهن‌ها و دارايي‌هاي ‏به‌دست آمده‌شان را به‌منظور افزايش مخارج و كاهش پرداخت ماهانه، دوباره سرمايه‌گذاري كنند! خيلي عالي است ‏اگر اين موضوع حقيقت داشته باشد». با تشخيص دوره جديد تشكيل حباب مشكل اين است كه اين حقيقت تاريخي كه بازار مسكن و ساختمان و ‏ساختمان‌سازي در حالت كلي چرخه‌هاي منظم شكوفايي و ركود را همراه با افزايش و كاهش قيمت‌هاي خانه‌هاي ‏مسكوني، تجاري، صنعتي و كشاورزي از سر گذرانده‌اند، غفلت مي‌شود. به علاوه نرخ‌هاي تصرف و اجاره املاك، ‏ساختمان‌هاي جديد و سرنوشت بنگاه‌هاي ساختماني و سفته‌بازان زمين ما را به ياد تاريخ حباب‌ها در بازار مسكن ‏مي‌اندازند. در واقع، از لحاظ آماري، شروع مسكن‌سازي، شاخص مهمي از وقوع چرخه‌هاي تجاري است و ساخت ‏مسكن همگام با ادوار تجاري است. (يعني ساخت مسكن مسلما مربوط به تغييرات در كل اقتصادكلان است، اما ‏فراتر است). حتي شاخص آسمان‌خراش (‏Skyscraper Indicator‏) نشان مي‌دهد كه ساخت يك آسمان‌خراش بلند از ‏پيش حاكي از تغييرات منفي بسيار بد در عرصه اقتصاد است

• < قبلی
• بعدی >